賃貸不動産の譲渡

こんにちは(^_-)-☆

宇城市の松永不動産です。

今回は賃貸不動産の譲渡についてまとめます。

1 賃借権が対抗要件を備えている場合の賃貸不動産の譲渡

(1) 賃貸人たる地位の移転

 賃借権が対抗要件を備えている場合、賃貸不動産が譲渡(売却等)された場合は、譲渡人・譲受人の特別な合意や、賃借人の承諾がなくても、当然に賃貸人たる地位が譲受人に移転する。

・・・契約上の地位を移転させるには、本来は三者合意が必要です。しかし、不動産の賃借人の債務は所有者であれば誰でも履行することが可能であり、また、対抗要件さえ備えていれば賃借人の使用収益権は守られることから、賃貸人たる地位は所有権と共に当然に譲受人に移転することとして、譲渡人・譲受人の特別な合意や賃借人の承諾は不要としました(判例法理の明文化)。

※改正民法は、「将来債権」の譲渡が可能であることを明文化しています。そのため、収益物件を購入して賃貸人の地位を継承したにもかかわらず、将来の賃料債権がすでに第三者に譲渡されてしまったというトラブルも考えられます。

(2) 賃貸人たる地位の留保

 賃貸不動産の譲渡人及び譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨、及び、②その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃借人の承諾がなくても、賃貸人たる地位を譲受人に移転せずに譲渡人に留保させることができる。

・・・不動産の流動化事業などで、賃貸不動産を信託銀行等に信託譲渡し、当該不動産から発生する賃料収入等の権利(信託受益権)を販売するといった取引においては、所有権は譲受人に移転されても、賃貸人たる地位は譲渡人に留保しておくという一定のニーズがあるとされています。

 本来は、賃貸人たる地位を譲渡人に留保することは例外であるので、賃借人の承諾が必要ですが、賃借人が多数の場合は事実上困難です。そこで、譲渡人及び譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨を合意するだけでなく、②当該不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意まですることを条件に、賃借人の承諾がなくても賃貸人の地位を譲渡人に留保することを認めました。

 この場合、賃借人は、いわば転借人のような地位になりますが、譲渡人・譲受人間の賃貸に何か問題があって終了したとしても、その場合は譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は当然に譲受人に移転することとして、賃借人の保護が図られています。

(3) 賃貸人たる地位の賃借人に対する対抗要件

 賃貸不動産の譲渡による賃貸人たる地位の移転は、当該不動産の所有権の移転登記をしなければ、賃借人に対抗できない。

・・・所有権の移転登記という客観的な事情がなければ、譲渡人・譲受人は賃貸人の地位が移転したことを賃借人に主張できないとする判例法理が明文化されました。

(4) 敷金返還債務・費用償還債務

 賃貸不動産の譲渡による賃貸人たる地位の移転があった場合、敷金返還と費用償還の義務は、当然に譲受人が継承する。

・・・賃借人の承諾なく賃貸人たる地位が移転したにもかかわらず、敷金や必要費等は不動産の前所有者に対して請求しなければならないとするのは不公平であることから、これらの返還義務は譲受人が当然に継承することとしました(判例法理の明文化)。

2 賃借権が対抗要件を備えていない場合の賃貸不動産の譲渡(合意による賃貸人たる地位の移転)

 駐車場の賃貸借契約や、自動販売機・無線基地局の設置契約といった、対抗要件を通常備えない賃貸借契約のある不動産が譲渡された場合でも、賃貸人の地位を、賃借人の承諾なしに、譲渡人と譲受人との合意によって移転することができる。

・・・賃借権が対抗要件を備えていない場合、不動産が譲渡されても、当然には賃貸人の地位が移転するわけではなく、譲受人と賃貸人の間には賃貸借関係が引き継がれないのが原則です。しかし、不動産の譲渡人と譲受人が賃貸人のちいを移転することを合意するのであれば、賃借人の承諾がなくても地位移転の効果を認めることが合理的であることから、これが明文化されました。

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