こんにちは(^^)/
宇城市の松永不動産です。
今回は敷金の改正についてです。
そもそも敷金とは？
借主が貸主に対する家賃等の支払いの保証のために預けておくお金のことです。たとえば「家賃が支払えなくなった」「退去後に設備を修理しなければならない」といった場合、貸主は敷金の中から必要な金額を差し引くとされてきました。
もちろん借主に家賃の滞納などがない場合には、賃貸借契約終了時に敷金は返還されます。これが敷金です。
しかし、旧民法には敷金の定義や敷金の返還に関する明確な規定がありませんでした。そのため、借主の過失ではないにも関わらず、「経年劣化した壁紙の交換に敷金が使われてしまう」といったことが起こり借主と貸主の間でトラブルが発生していたのです。
敷金の明文化
改正民法は「敷金」を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義し、以下の判例法理を明文化しました。
① 賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、物件の返還を受けたときに、敷金を返還しなければならない。
→ 賃借人は、敷金が返還されていないことを理由に、物件の返還を拒むことはできない。
② 賃借人が適法に賃借権を譲渡したときは、賃貸人は敷金を返還しなければならない。
→ 賃貸人としては、賃借権の譲渡を承諾する前に、新賃借人に敷金を入れさせるのか、敷金を旧賃借人から新賃借人に承継させるのかについて、よく協議・合意しておく必要がある。
③ 賃貸人は滞納賃貸料に敷金を充当できるが、賃借人側から敷金の充当を求めることはできない。
・・・旧民法には敷金に関する基本的な規律が規定されていなかったことから、これが明文化されました。
その他
賃貸借契約においては敷金のほかに、「礼金」「権利金」「保証金」などの名目が金銭で差し入れられることがありその名目もまちまちでした。しかし、改正民法においては、名目にかかわらず、担保目的であれば敷金になることが明確になり、さらに、敷金の返還時期と返還の範囲についても明記されています。
・敷金の返還時期
賃貸借が終了して賃貸物の返還がされたとき
・返還の範囲
受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額
※敷金の意味合いが大きく変わったということはありません。言葉の意味としてはほぼこれまだ通りといえます。
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