物件の一部滅失等・全部滅失等

こんにちは(^^)/

宇城市の松永不動産です。

今回は物件の一部滅失、全部滅失についてまとめてみました。

ちなみに「滅失」とは…災害によるか人の行為によるかを問わず、物がその物としての物理的存在を失うこと、本来の機能を失うことをいいます。

賃料の当然減額

 物件の一部が滅失その他の事由により使用収益できなくなったときは、賃借人が賃料減額請求の意思表示をしなくても、使用収益できなくなった割合に応じて、賃料は当然に減額される。

・・・旧法では、物件の一部が滅失した場合に、賃借人は賃料減額を「請求」できるとしていましたが、賃料は物件の使用収益の対価であるので、物件の一部滅失の場合に限定する必要はありませんし、賃借人の請求がなくても使用収益できない部分の対価を支払う必要もありません。そこで、改正民法は、物件の一部が滅失以外の理由で使用収益できなくなった場合も賃料が減額されることを認め、また、賃借人が賃料減額請求の意思表示をしなくても賃料が当然に減額されることを規定しました。

 賃借人としては、賃料が当然に減額されるといっても、物件の一部が「使用及び収益をすることができなくなった場合」に該当するか否か、また、「使用及び収益をすることができなくなった部分の割合」の判断は困難であり、自らの判断で減額した賃料を支払うことには賃料不払いの誹りを受けるリスクがあります。

物件の一部滅失等による契約解除・全部滅失等による契約終了

 賃借人の責めに帰すべき事由があるかどうかにかかわらず、

① 物件の一部が滅失等で使用収益することができなくなり、賃借の目的を達することができないとき、

 → 賃借人は契約を解除することができる。

② 物件の全部が滅失等で使用収益できなくなったとき

 → 賃貸借契約は当然に終了する。

・・・旧法は、賃借人の責めに帰すべき事由で賃借物の一部が滅失等したときは、賃借人から契約を解除することができないとしていましたが、賃借の目的を達することができないときまで契約を存続させることは不合理であることから、改正民法は、賃借人の責めに帰すべき事由による一部滅失であったとしても、目的を達することができないときは賃借人からの解除を認め、あとは損害賠償の問題としました。

 また、賃借物の全部滅失により契約は終了するという判例法理を明文化しました。

まとめ

 これからの賃貸借契約ではトイレ、お風呂、水道、電気等が使えなくなった場合に〇日使えなかったら賃料から〇〇%減額といったことになるでしょう。今まではこのような決め事がなかったので「迷惑料はいくら?」などの揉め事になっていたということですね。

 契約締結時にきちんとお互い合意して契約することですね(^_-)-☆

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