2020年4月の民法改正で、これまで瑕疵担保責任と呼ばれていたものが契約不適合責任という名称に変更になりました。
そもそも【瑕疵担保責任】とは、不動産売買の契約において売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。具体的に一般的な一戸建住宅でいうと、雨漏り、シロアリ、構造耐力上の木部の浸食、給排水管の故障など、住宅として大事な部分に不具合があった場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任という責任を負うということです。
【契約不適合責任】とは引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに売主が負担する責任のことです。
この「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」の具体的な内容は以下の通りです。
| ・種類に関する契約不適合 |
| 購入したものと違う種類の商品を間違って引き渡した場合 |
| ・品質に関する契約不適合 |
| 商品が契約で予定されていた品質の基準を満たしていなかった場合 |
| ・数量に関する契約不適合 |
| 引き渡された数量が購入数量に足りなかった場合 |
購入した商品や不動産に不具合があった場合、買主は契約不適合責任の内容として、売主に対し、4つの請求ができます。
| 請求内容 | |
| 追完請求権(補修請求権) | 物件の品質に契約不適合があるとき、買主は売主に対し、物件の補修を請求することができる。 |
| 代金減額請求権 | 物件の品質に契約不適合があるとき、買主が物件の補修を請求しても売主がこれをしないときは、買主は売主に対し、不適合の程度に応じて売買代金の減額を請求することができる。 |
| 損害賠償請求権 | 物件の品質に契約不適合があるとき、買主は売主に対し、債務不履行責任としての損害賠償請求を請求することができる。 契約不適合を理由に損害賠償を請求するためには、その契約不適合について売主に「帰責事由」があることが要件となる。契約不適合を理由とする損害賠償の範囲は、いわゆる「信頼利益」にとどまらず、「履行利益」にまで及び得る。 |
| 解除 | 物件の品質に契約不適合があるとき、買主は売主の債務不履行として売買契約を解除することができる。 契約不適合を理由に契約を解除する場合は、損害賠償を請求する場合と異なり、契約不適合について売主に「帰責事由」があることは要件ではない。 物件の品質に契約不適合があるとき、買主が契約の目的を達成することができる場合であっても、買主が補修を催告して売主がそれに応じなければ、買主は売買契約を解除することができる。ただし、契約不適合が「軽微」であると評価される場合には、買主は契約を解除できない。 |
契約不適合責任の期間制限は？
物件の種類又は品質に契約不適合があるとき、買主は、契約不適合を「知った時から1年以内」にその旨を売主に「通知」しなければ、契約不適合責任を追及できなくなります。ただし、会社間の売買等は売主は買主に対し、商品引渡し後6ヶ月以内に不具合の内容を通知すことが必要です。
売主が物件引渡しのときに契約不適合を知り、又は重大な過失で知らなかったとき(悪意または善意有重過失のとき)は、1年の期間制限は適用がありません。
買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知をしたとしても、消滅時効の進行が止まるわけではなく、契約不適合を知った時から5年又は物件引渡しの時から10年で、契約不適合責任に基づく買主の権利が消滅する可能性があります。
契約不適合責任の免責特約
契約不適合責任について改正民法で定められた内容は前述の通りですが、この規定はいずれも【任意規定】です。
【任意規定】とはその項目について契約書に記載がない場合には法律の規定を適用するが、契約書に記載があるときは契約書の内容が法律よりも優先して適用されます。そのため、契約書で契約不適合責任の免責を定めたり、期間を民法の規定よりも短く定めることは改正後も可能です。ただし、契約不適合責任を免責したり、期間を短くすることが、民法以外の法律で禁止されている場合は、そのルールには従う必要があります。
民法以外の法律による契約不適合責任に関する規制
売主・買主の立場によって、適用される法律条項が異なることに留意する必要があります。
①売主「宅建業者」×買主「非宅建業者」→宅地建物取引業法40条
②売主「商人」 ×買主「商人」 →商法526条
③売主「事業者」 ×買主「消費者」 →消費者契約法8条・8条の2・10条
④新築住宅の主要部分等 →品確法95条
・宅地建物取引業法
売主「宅建業者」・買主「非宅建業者」の場合、契約不適合責任に関する買主の通知期間を物件の引き渡しの日から2年以上とする特約をする場合を除いて、民法より買主に不利な特約をしてはならず、これに反する特約は無効となります。
・商法
「商人間」の売買では、買主商人は、物件の引き渡し後遅滞なくこれを検査する義務があり、これにより契約不適合を発見したら直ちに売主に通知し、あるいは遅くとも引き渡しから6ヶ月以内に契約不適合を発見して直ちに売主に通知しなければ、契約不適合責任を追及できなくなります。
・消費者契約法
売主「事業者」・買主「消費者」の場合の契約不適合責任について、
①売主事業者の「損害賠償義務」を免除等する特約は、原則無効となります。ただし、売主事業者が「補修義務」又は「代金減額義務」を負う場合には、損害賠償義務を免除等することも可能です。
②買主消費者の「解除権」を放棄させる特約は、常に無効です。
③売主事業者の契約不適合責任の責任期間を極端に短くするような特約は、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効となります。
・品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)
売主・買主の立場にかかわらず、新築住宅の主要部分等については、売主は、引渡しの時から10年間は契約不適合責任を負担しなければならず、これに反する買主に不利な特約は無効となります。
競売における担保責任
・「種類又は品質」の不適合 →債務者や債権者に責任なしです。
・それ以外の不適合 →買受人は、債務者に対して契約解除や代金減額請求を、配当を受けた債権者に対し代金返還請求を、不適合を知っていた債務者や債権者に損害賠償請求をすることが可能です。
まとめ
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更になることで売主・買主双方が押さえておく改正ポイントは少なくありません。
トラブル防止には売主は雨漏りやシロアリ等の重要事項の詳細を買主へしっかり告知し、買主も購入目的等を明確に売主に伝え契約書等の書類で明文化しておくことが必須となりそうです。
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